Bezahlbares, klimaneutrales Wohnen für alle – grundlegender Umbau statt Symptombekämpfung

Bauen, Bauen, Bauen, Anreize für energetische Modernisierung, Mietpreis-Bremse. Dieser Mix wird uns nur für kurze Zeit Luft verschaffen. Statt Symptom-Bekämpfung und Tunnelblick brauchen wir ein fundamentales Umdenken bei den zentralen Ursachen des Wohnungsproblems. Bei der Bodenfrage: einige wenige verdienen durch unbegrenzte Geldschöpfung an dem unvermehrbaren und unverzichtbaren knappen Gut Grund und Boden. Bei der Luftfrage: das knappe Gut CO2 Ausstoß hat in der Vergangenheit nichts gekostet, die energetische Modernisierung kostet aber jetzt enorm viel- kaum einer wird sie freiwillig machen und bei der Kernfrage des Wohnungsproblems: des Auseinanderdriftens in einige wenige Boom-Regionen und abgehängte Abwanderungs-Regionen.

Schlagzeilen aus Berlin: Grassierender Wohnungsnotstand, Massenbesichtigungen, Angst vor Verdrängung durch Luxus-Sanierung, Gentrifizierung, Wohnberechtigungsschein auch für mittlere Einkommen. Zu dieser sozialen Notlage gesellt sich eine ökologische: Der Weltklimarat mahnt, dass ein Drittel des Endenergiebedarfs und ein Viertel des CO2 Ausstoßes in Deutschland auf Raumwärme und Warmwasser entfallen. Bis 2050 will die Bundesregierung deshalb sicherstellen, dass wir alle klimaneutral wohnen:

Dafür müssen über 40 Millionen Wohnungen besser gedämmt und die Heizungen umgerüstet werden: statt eigener Öl- und Gasheizungen brauchen wir z.B. Kollektoren auf den Dächern, intelligent gesteuerte Wärmepumpen, die überschüssigen Strom aus erneuerbaren Energien in Wärme umwandeln, und Stadtwohnungen, die an Nah- und Fernwärme angeschlossen werden.

Wie schaffen wir das? Bezahlbares und gleichzeitig klimaneutrales Wohnen für alle?

Die Bundesregierung verfolgt gegenwärtig zur Lösung dieses Dilemmas eine Politik des Dreiklangs aus Neubau, energetischem Modernisieren des Wohnungsbestands und sozialer Abfederung des Anstiegs der Wohnkosten. 

• In den Plänen der Stadträt*innen der Boom Regionen heißt es Bauen, Bauen, Bauen. In den kommenden Jahren sollen laut Koalitionsvertrag jährlich jeweils 375.000 Wohnungen insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen gebaut werden. 
• Zur energetischen Modernisierung des Bestands setzt man mit Kredit-Anreizen (z.B. CO2 Gebäudesanierungsprogramm, Marktanreizprogramm  für den Umstieg auf erneuerbare Energien und seit Verabschiedung des Klimapakets im letzten Herbst mit Steuerabschreibungen die Mobilisierung von Marktkräften. Der Motor: Energieeinsparungen finanzieren die Modernisierung. Insofern, so die Hoffnung, sollte jede Eigentümer*in, wenn man nur genügend aufklärt und „nudged“, im eigenen Interesse im eigenen Eigenheim aktiv werden. Und die Vermieter*innen dürfen per Modernisierungsumlage 8% der Sanierungs-Kosten auf die Miete umlegen. Mit Warm-Mieten-Neutralität d.h. Drosselung des Verbrauchs, höheren Kaltmieten aber geringeren Nebenkosten-Rechnungen hofft man, dass im Markt das ökologische Programm sozial neutral durchläuft.
• Zur sozialen Abfederung wurde die 2015 beschlossene Mietpreis-Bremse um weitere 5 Jahre verlängert. Ebenso verlängert wurde der Berechnungszeitraum des Mietspiegels von 4 auf 6 Jahre der vereinbarten Neuvermietungen. Damit der Mietspiegel die Miet-Steigerungen dämpft, statt die Preise treibt, forderte der Mieterbund als Berechnungsgrundlage allerdings mindestens 10 Jahre. Schließlich wurde das Wohngeld für besonders einkommensschwache Haushalte zum 1.1.2020 erhöht.

Wird das reichen? 

Insgesamt bleibt die Anzahl der fertiggestellten Neubauten bisher weit hinter den Planungen zurück. Der Bauüberhang, also die Zahl der genehmigten, aber nicht fertig gestellten Wohnungen erreicht mit knapp 700.000 Wohnungen einen Rekordstand. Zum Teil, weil die Bauherr*innen angesichts des rasanten Preisanstiegs durch pures Abwarten viel Geld verdienen können. In Berlin werden darüberhinaus statt Mietwohnungen bevorzugt teure Eigentumswohnungen gebaut. Der Grund: die Preise für Eigentumswohnungen steigen noch schneller als die Mieten und bei Luxuswohnungen sind die Verdienstspannen deutlich höher als bei Mietwohnungen.

An der ökologischen Front sieht es nicht besser aus: Das Programm zur energetischen Modernisierung ist auf dem jetzigen Niveau ein 100-Jahres Projekt. Die erforderliche Sanierungs-Rate und -Tiefe wird bei weitem nicht erreicht. Die Entscheidung der Bundesregierung, im Klimapaket die Standards für Neubauten nicht hoch zu setzen und auf dem KfW-Effizienzhaus 70 Standard zu belassen verdient nicht einmal den Namen Klima-Päckchen. Sie ist eine Klimahypothek für die Zukunft. Wenn klar ist, dass wir den Passiv-Haus Standard überall brauchen, dann sollten doch wenigstens die Neubauten gleich richtig gebaut werden. Weshalb heute etwas Geld sparen, das wir morgen ohnehin doppelt und dreifach in Nachsanierung verschwenden müssen?

Schließlich sind die Programme für die soziale Abfederung legitim, aber ein Notnagel ohne Zukunftsperspektive.  Mit Wohngeld-Zahlungen subventioniert man den Status quo mit einer Umverteilung von unten nach oben.

Die Rezeptur der Bundesregierung wirkt nicht, weil sie anders gesagt lediglich Symptome behandelt und nichts an den fundamentalen Ursachen unseres Dilemmas ändert:

1. Die Preisexplosion von Wohnungen und Mieten ist erstens langfristig gesehen nicht ein Ergebnis von Angebotsknappheit also zu wenig Wohnraum, sondern das Ergebnis eines spekulativen Nachfrageüberhangs. Immobilien insbesondere in Ballungszentren sind eines der begehrtesten Anlageobjekte überhaupt, weil es dort eine fundamentale Knappheit gibt: Grund und Boden. Und der reine Besitz des knappen Guts von Grund und Boden wird in unserer gegenwärtigen Ordnung fürstlich verzinst: Hans Jochen Vogel, der ehemalige Münchner Bürgermeister und SPD Vorsitzender rechnet in „Mehr Gerechtigkeit!“, seinem 2019 erschienen Buch vor, dass sich der Preis für Bauland in München von 1950 -2015 um sage und schreibe 34.283% erhöht hat. Der exorbitante Baulandpreis macht beim Wohnungsbau oder -kauf heute in München oft 80% der Gesamtkosten aus. In den angelsächsischen Ländern und auch in anderen Teilen Europas ist dieser Trend zum Teil noch ausgeprägter. In Spanien insgesamt sind in der Zeit von 1997 – 2007 die Immobilien-Preise um 50% angestiegen, obwohl sich die Wohnfläche verdoppelt hat. Das hat nichts mit Angebot und Nachfrage zum Zwecke des Wohnens zu tun, sondern alles mit dem schnöden Mammon Geld.
   
   Der Preisauftrieb wurde darüberhinaus durch die Deregulierungs-Welle des Bankwesens in den 80er Jahren erheblich verschärft. Banken dürfen in quasi unbegrenztem Umfang Geld schöpfen, um diesen spekulativen Nachfrageüberhang zu bedienen. Sie pumpen in eine fundamentale Knappheit, Grund und Boden beliebig verfügbares Geld, mit Preissteigerungen auf der ganzen Welt. Moritz Schularick, ein Volkswirtschaftsprofessor in Bonn und seine Kollegen haben ausgerechnet, dass der Beton-Goldrausch seit 2011 die Besitzer von Immobilien in Deutschland um 3.000 Milliarden Euro reicher gemacht hat. Das entspricht dem Bruttosozialprodukt eines ganzen Jahres und übersteigt die gesamte deutsche Staatsverschuldung bei weitem. Die Vermögensungleichheit ist in Deutschland so hoch wie in kaum einem anderen Land und das Vermögen besteht überwiegend aus Immobilien. Dieses Vermögen ist nach dem Ausverkauf der Treuhand in Ostdeutschland noch einmal ungleicher verteilt als in Westdeutschland. Die Spaltung der Gesellschaft verortet der junge Ökonom Matthew Rognlie heute anders als Thomas Picketty nicht mehr zwischen Arbeit und Kapital, sondern zwischen Mietern und Vermietern. Und das in einem Mieterland wie Deutschland. Dieser Spaltung können wir entgegenwirken, wenn der unverzichtbare und unvermehrbare Grund und Boden den Profitinteressen von Einzelnen entzogen wird und in den Dienst des Allgemeinwohls gestellt wird.
   
   
2. Die Politik ist zweitens in der Wohnungsfrage  in einem erschreckenden Tunnelblick gefangen. In Deutschland fehlen eine Million Wohnungen – in den Boom-Zentren. Und gleichzeitig stehen zwei Millionen Wohnungen leer – vorwiegend in den ökonomisch schwächeren Regionen und Städten. Das Wohnungsproblem resultiert letztlich aus der wachsenden Divergenz der Regionen, aus dem Auseinanderfallen Deutschlands (und Europas) in Boom-Regionen und in abgehängte Abwanderungs-Regionen. Solange Regionen in Boom-Zentren und abgehängte Stagnations-Regionen auseinanderfallen, gibt es Binnenwanderung. Und solange es diese Binnenwanderung in einige wenige Zentren gibt, wird das Wohnungsproblem bleiben. Das Wohnungsproblem lässt sich langfristig nicht durch Wohnungspolitik, sondern nur durch eine aktive Regionalpolitik lösen.
   
   
3. Eine intakte Umwelt hat drittens (bisher) keinen Preis. Das viel beschworene extrem knappe Gut, CO2 Budget, ist unserer Wirtschaftsordnung immer noch quasi zum Nulltarif unbegrenzt verfügbar. Energetische Modernisierung ist technisch auch heute schon gut lösbar. Aber sie rechnet sich betriebswirtschaftlich nicht.  Der Hauptgrund dafür ist nicht die Höhe der Energiepreise. Es sind die hohen Umbaukosten einer Sanierung. Es gibt quasi einen „Lock-In“ in den Gebäudebestand. Eine Studie der Fraunhofer Gesellschaft und der TU Darmstadt errechnet Gesamtkosten für die Vollsanierung des deutschen Gebäudestands von 1700 Milliarden Euro, Energieeinsparungen bereits eingerechnet.  Mit der Sanierung werden die Kosten für eine saubere Umwelt internalisiert und schmerzhaft sichtbar: Die Kosten des Wohnens würden um ca 2 Euro pro qm und Monat steigen oder anders gesagt um 100 – 200 Euro pro Monat für eine durchschnittliche Wohnung. Das Vertrauen auf den Markt, auf Anreizeffekte über Preise kommt deshalb einem Kampf gegen Windmühlen gleich. Kommerzielle Investoren werden die Finger von dem Thema lassen. Ohne deutlich forderndere Standards und höhere Förderbereitschaft und eine kommunale Wärmeinfrastruktur wird die Wärmewende scheitern.

Marktwirtschaft lebt davon, dass Angebot und Nachfrage zum Wohle aller in Einklang gebracht werden können. Sie scheitert ohne Rahmen wenn wir es mit prinzipieller Knappheit und grenzenlosem Überschuss zu tun haben. Wir brauchen also eine Fundamental-Korrektur am Räderwerk unseres kapitalistischen Systems, um der prinzipiellen Knappheit von Boden und guter Luft sozial und ökologisch gerecht zu werden:

1. Wir müssen den begrenzten Boden als Allgemeingut den Profit-Interessen von Einzelnen entziehen und die Verknüpfung zwischen unbegrenzter Geldschöpfung und Bodenrente lösen
2. das Wohnungsproblem durch aktive Regionalpolitik entschärfen
3. Und wir brauchen  für die Wärmewende anspruchsvolles Fordern und großzügiges Fördern statt auf das Markt Wundermittel CO2 Preis zu vertrauen

Erstens: Boden als Allgemeingut den Profit-Interessen von Einzelnen entziehen und die Verknüpfung zwischen Geldschöpfung und Bodenrente lösen

Grund und Boden ist unvermehrbar und unverzichtbar. Bodenwert-Steigerungen schöpfen Wert ab sie schaffen keinen Wert. Die Steigerung des Boden-Werts hat nichts mit der Leistung seiner Eigentümer*in zu tun. Sie ist ein Ergebnis der kommunalen Infrastruktur und sollte deshalb auch der Allgemeinheit zu Gute kommen. Die ungleiche Verteilung von Immobilien und Bodenbesitz ist der Hauptgrund für die weltweite Vermögensungleichheit. Unregulierter privater Bodenbesitz für Wohnzwecke ist ungerecht, ökonomisch ineffizient und die privaten Bodenrenten sind unverdient, weil leistungslos entstanden.

Das Bundesverfassungsgericht hat diese Forderung bereits in einer Entscheidung am 12. Januar 1967 so formuliert:

„Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen. Eine gerechte Rechts-und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“

BVerfGE 21, 73 (82 f.)

Wie können wir das erreichen?

Direkte Eingriffe in die Eigentumsverhältnisse

Die offensichtlichste Methode wäre Zukauf von Grund und Boden im großen Stil durch die öffentliche Hand. Zu Marktpreisen wäre das nicht leistbar. Es wäre aber sinnvoll, in besonders schwerwiegenden Fällen auch die grundgesetzlich vorgesehene Enteignung oder weniger dramatisch auf englisch „forced purchasing“ durchzuführen. Und zwar zu Ertragswerten und nicht Verkehrswerten, wie es bisher das Baugesetzbuch fordert. Es wäre ein Signal an institutionelle Investoren, die gerade in Berlin wenig zur Linderung der sozialen Not, aber viel zur Preissteigerungen beitragen und sich an der leistungslosen Bodenrente in den letzten 20 Jahre besonders satt verdient haben. Die 12 größten Eigentümer mit je einem Bestand von über 3000 Wohnungen besitzen mittlerweile knapp 20% der Mietwohnungen in Berlin. Ihr Geschäftsmodell beruht nach einer Studie der Rosa Luxemburg Stiftung auf wenig Neubau, Vernachlässigung -wenig Instandhaltung, Luxussanierung – extreme Mietsprüngen nach Modernisierungen und viel spekulativem Handel von Gebäudebeständen. Schon allein die Möglichkeit würde private Eigentümer zu mehr Kooperation bewegen und Exzesse dämpfen. Ein gestärktes unbedingtes Vorkaufsrecht der Kommunen wäre ein weiterer Weg. Am Ende geht es aber nicht um eine flächendeckende Vergesellschaftung, das passt nicht zu unserem Selbstverständnis einer liberalen Demokratie. 

Die Grundidee für eine neue Bodenordnung ist in den Worten von Hans Jochen Vogel, die Trennung von Verfügungsrecht und Nutzungsrecht. Vereinfacht auch eine massive Ausdehnung von Erbpachtverträgen.

Eine mehr am Allgemeinwohl orientierte Bodenordnung ließe sich mit weniger Finanzmitteln zum Teil auch durch eine Stärkung der Planungsrechte aber auch Planungskapazäten der Kommunen erreichen. Beispielsweise das Aussprechen von Baugeboten in Fällen von spekulativem Horten von Baugrund. Oder kooperative Baulandmodelle, bei denen Baugenehmigungen an Auflagen gebunden werden: zum Beispiel in München mit dem Modell der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN), die eine Beteiligung der Investoren an der Infrastrukturentwicklung neuer Quartiere erfordert. Oder Baugenehmigungen, die an Mindestquoten von sozialem Wohnungsbau gebunden sind. Diese liegen in Freiburg bei 50%. In Berlin aufgrund des Widerstands der SPD leider nur bei 30%. In beiden Fällen gelten diese Quoten gemäß Baugesetzbuch allerdings nur, falls ein Bebauungsplan vorliegt. Diesen Aufwand müssen die Behörden leisten, statt sich das Leben einfach zu machen mit pauschalen Genehmigungen nach Paragraph 34 des Baugesetzbuchs. Sozialer Wohnungsbau ist kein Selbstläufer. Er erfordert viel Einsatz bei den kommerziellen Investoren und bei den Behörden. Es ist insgesamt zu befürchten, dass mit der für dieses Jahr geplanten Novelle des Baugesetzbuches die jetzige Regierung eine gute Chance verpasst, den Kommunen mehr Spielräume für ihre Planungsbefugnisse zu geben.

Ein weiterer wichtiger Baustein hin zu einer gemeinwohlorientierten Bodenordnung ist die Förderung von genossenschaftlichem Wohnungsbau. Die Linken, Grünen und Teile der SPD fordern deshalb die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit. 1990 hat die Kohl-Regierung diese im neoliberalen Zeitgeist aber auch vor dem Hintergrund der negativen Erfahrung mit der Neuen Heimat komplett abgeschafft.

Schließlich können auch rein privatwirtschaftliche Modelle helfen: beispielsweise Pooling von Eigentümern bei der Quartiersentwicklung nach holländischem Vorbild.

Steuern zur Abschöpfung der Bodenrente

Ein direkterer Weg, die Bodenrente der Allgemeinheit zuzuführen ist, sie zu besteuern. Es ist nicht einzusehen, warum Eigentümer*innen nach 10 Jahren bei einer Veräußerung ihrer Immobilien von Steuern auf die Wertsteigerung befreit sind. Auch bei einer Schenkung oder Erbschaft sollte es bei einmaligen Freibeträgen bleiben. Schlupflöcher des Nießbrauchsrechts und Priviligierung von Grund und Boden und Immobilien als Betriebsvermögen müssen abgeschafft werden. Es kann auch nicht sein, dass durch Planungsentscheidungen, neues Bauland auszuweisen quasi Übernacht die Altbesitzer*innen zu einem Lottogewinn kommen. Wir brauchen in solchen Fällen eine Widmungsabgabe oder wie das im Fachjargon auch heißt eine Planwert-Abschöpfung.

An anderer Stelle habe ich für die Entwicklung der Grundsteuer zu einer Bodenwertsteuer als zentraler Baustein einer sozial-ökologischen Steuerreform argumentiert.

Das spekulative Motiv ist bei den Großen naturgemäß ausgeprägter als bei den Kleinen. Um so mehr sollten große gewerbliche Eigentümer*innen deshalb steuerlich nicht länger priviligiert werden. Vermögensverwaltenden Wohnungsunternehmen müßte das Recht auf Kürzung der Gewerbesteuern gestrichen werden. Die Umgehung der Grunderwerbssteuer durch share deals sollte ins Gegenteil verkehrt werden. Stattdessen müssen alle Formen des Grunderwerbs besteuert werden und zwar progressiv. Bei Käufen und Verkäufen von vielen Wohneinheiten deutlich höher als bei privaten Einzelkäufen. Weiter sollte für den spekulativ motivierten Leerstand in Boom-Regionen eine Leerstandsabgabe zum Beispiel nach dem Vorbild von Vancouver erhoben werden. In Vancouver wird eine „Empty Homes Tax“ in Höhe von 1% des Verkehrswerts auf leerstehende Wohnungen erhoben. Ausnahmen gelten u.a. für mietzins beschränkte Wohnungen, gemeinnützige Vereine und in Bau befindliche Wohnungen.

Im privaten Bereich schließlich sollten die hohen Transaktionskosten gedeckelt werden. Sie sie sind ökonomisch ineffizient, weil sie die Preise nach oben treiben und Hürden aufbauen für eine bessere Ausrichtung der Wohnung am Bedarf. Maklergebühren sollten viel konsequenter beschränkt und die Grunderwerbssteuern für private Zwecke niedriger angesetzt werden als heute. Die ständigen Erhöhungen in den meisten Bundesländern sind kontraproduktiv.

Verknüpfung von Geld und Bodenrente lösen.

In ihrer ersten Rede als Vorsitzende der englischen Tories hat Margret Thatcher 1975 das Ideal der „property owning society“ als zentrale Leitidee für die englische Gesellschaft vorgegeben. Ihr Versprechen: Alle Menschen sollten als Eigenheimbesitzer Würde erlangen und sich von den Fesseln des übergriffigen „Nanny States“ befreien können. Der Ausverkauf des großen öffentlichen Wohnungsbestands war folgerichtig eine der ersten Amtshandlungen. Er spülte Geld in die knappen Kassen und sparte Instandhaltungskosten. Das reichte aber nicht für alle. Die Lösung suchte man in der groß angelegten Mobilisierung von Bank-Krediten. Der Geld-Bodenrendite-Teufelskreis wurde auf ein neues Level gehoben. Immer mehr Geld für den unveränderlichen knappen Grund und Boden, für jeden der später in das Karussell einsteigt, immer größere Hypotheken für das gleiche Stück Land.

An diesem wachsenden Geldstrom lässt sich trefflich Geld verdienen. Spezialbanken und Bausparkassen haben ihr Geld lange Zeit an der langfristigen gebunden Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Einlagen verdient. Mit der auf deutschen Druck erzwungenen Ausbreitung des Universalbankensystems (d.h. alle Banken dürfen alles machen) in Europa haben viele Banken ihr Geschäftsmodell umgestellt, um ein größeres Rad zu drehen. Verdienst an Transaktionen. Mit der Verbriefung von Hypothekenkrediten hatte man die Risiken aus den Büchern, konnte schnelles Geld verdienen und riesige Summen an Anlagegelder aus der ganzen Welt anlocken. Die deutschen Landesbanken gehörten zu den größten Käufern. Allerdings nicht ganz freiwillig. Mit der Liberalisierung des europäischen Kapitalmarkts wurden sie gezwungen, sich dem Wettbewerb zu stellen und griffen nach dem scheinbar schellen Geld: RMBS (Residential Mortgage Backed Securities) . Warren Buffets „weapons of mass distraction“ haben sie in der großen Finanzkrise reihenweise in den Beinahe-Bankrott getrieben und das amerikanische Subprime Disaster nach Europa importiert (subprime heißt Hypothekenkredite an Menschen, die sich ein Eigenheim nur leisten können, wenn die Preise ständig weitersteigen). 

Das schützt die Aufsichtsbehörden leider nicht davor, den gleichen Fehler bei der Verbriefung wieder zu begehen. Statt die Banken von ihrer Haupt-Droge durch Bodenrenten aufgepumpte  Immobilienkredite abzubringen, agiert die EZB auch heute lediglich kurzfristig. Sie stützt den RMBS Markt und hilft Banken beim Überrollen von Papieren, die getilgt werden müssen. Der als Hauptbaustein der Kapitalmarktunion gedachte STS (simple, transparent, standardized) Markt für Verbriefungen, der Infrastruktur Investitionen und Kredite an KMUs fördern soll, erweist sich für den eigentlichen Zweck als ungeeignet. Er entpuppt sich vielmehr als zentrale Stütze der europäischen Hypothekenbanken. RMBS werden wieder privilegiert mit geringen Eigenkapitalforderungen an die Banken. Sie gelten als sicher, obwohl auch Hypothekenkredite ohne Eigenkapitalbeteiligung und geringer Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmer*innen zugelassen sind. Diese Entwicklungen sind in Deutschland selbst bisher nicht so stark verbreitet. Es gibt glücklicherweise immer noch sehr hohe Eigenkapitalfoderung an Hypothekenkredite. Verbriefungen wie etwa die deutschen Pfandbriefe sind wesentlich strikter geregelt als RMBS. Aber durch europäische und globalen Kapitalmärkte dringt dieses Denken dennoch über die Metropolen, über Hedgefonds, Private Equity Fonds, Staatsfonds, REITs etc. in unseren Alltag.

Wir müssen also die enge Kopplung von Geldschöpfung und Bodenrente auf europäischer und globaler Ebene lösen. Im Kern bedeutet das, die Gewährung von Hypothekenkrediten viel strikter zu regeln bei den Banken selbst, bei der Verbriefung aber auch bei den Regulatoren. Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht sollte Immobilienkredite nicht länger privilegieren. Die EZB sollte sich in ihrem laufenden Strategie Prozess für ihre Zielsetzung und ihr Instrumentarium nicht ausschließlich am Verbraucher-Preis-Index orientieren, sondern die Immobilienpreisentwicklung ebenso in den Blick nehmen. Es bedeutet auch, die staatlichen Subventionen für Hypothekenkredite abzubauen – statt mit Baukindergeld nur den reinen Erwerb eines Eigenheims zu subventionieren und damit letztlich die Vorbesitzer*innen reich zu machen, sollte es an Bedingungen geknüpft werden: z.B. an die ökologische Modernisierung. Und es bedeutet ein politisches Umdenken von uns allen: Wohnungen sollten primär dem Zweck des Wohnens dienen und nicht der Geldanlage. 

Zweitens: Wohnungsproblem durch aktive Regionalpolitik lösen: Regionalverkehr und Stärkung neuer Schwarm-Zentren

Die Wohnungsfrage ist unabhängig von der globalen Profitmaschine aber auch eine zutiefst lokale Angelegenheit. Grund und Boden wäre nicht so knapp, die Bodenrente nicht so hoch, wenn die Menschen überall gleich gerne leben und sich nicht bevorzugt auf einige wenige Boom-Regionen konzentrieren würden.  Deshalb ist das Wohnungsproblem dauerhaft nur durch aktive Regionalpolitik zu lösen.

Verstärkung öffentlicher Regionalverkehr in den Boom-Regionen

Aktive Regionalpolitik fängt bei der Erschließung des unmittelbaren Umlands der Boom-Regionen an: vor allem durch eine Verstärkung des öffentlichen Regionalverkehrs. Dehnt er doch die Gebiete aus, von denen das Zentrum der Kernstadt in der gleichen Zeit erreicht werden kann. Die Münchener S-Bahn hat mit der Inbetriebnahmen 1972 das Gebiet von dem aus das Zentrum der Stadt- also der Marienplatz – in 45 Minuten erreicht werden konnte verdreifacht.  Die Entwicklung des Siedlungsraums der Berliner Metropole mit dem  „Siedlung-Stern“ und „Städten der zweiten Reihe“, von denen Berlin in weniger als 60 Minuten erreichbar ist, zielt in die gleiche Richtung. Der Plan war in Brandenburg nicht unumstritten, weil quasi von oben verordnet wird, welche Kommunen mehr Bauland ausweisen dürfen, welche nicht. Auf der anderen Seite wird die Zersiedlung des Speckgürtels verhindert und der Verkehr kann besser auf den öffentlichen Nahverkehr konzentriert werden.

Dieser Plan kommt allerdings viel, viel zu langsam voran. Er stammt noch aus den 90er Jahren und wurde 1996 aus der geplatzten Länderfusion gerettet und erst im letzten Sommer nach knapp 25 Jahren verabschiedet. Seit 2017 koordinieren die Verkehrsbetriebe Berlin Brandenburg VBB im Projekt  i2030 – mehr Schiene für Berlin und Brandenburg die Planungen für die Verkehrsinfrastruktur. Der Abschlusszeitpunkt steht noch nicht fest. Danach muß das Projekt eingespeist werden in die Planungsfeststellung des Eisenbahnbundesamts. Dieser Prozess dauert typischerweise 3 Jahre. Die Finanzierung ist auch noch nicht sichergestellt. Erst dann kann die DB Netz AG, Tochter der deutschen Bundesbahn mit dem Bauen anfangen. Die Sternen-Korridore, heißt es sibyllinisch bei der VBB, werden sich je nach Komplexität unterschiedlich schnell entwickeln. Der Vergleich von kaum 5 Jahren Bauzeit für ein komplettes unterirdisches Nahverkehrs-System in den späten sechziger Jahren in München und den Ewig-Bauzeiten für öffentliche Infrastruktur heute kann man nur als absolut beschämend bezeichnen, ein inakzeptables Versagen der öffentlichen Hand.

Entwicklung neuer Schwarmzentren

Es geht aber bei weitem nicht nur um die “Speckgürtel“ der Boom-Regionen. Es geht um die Frage, wie wir der Abwanderung in einige wenige Boom-Zentren entgegenwirken können und bessere Alternativen zu den Boom-Zentren schaffen können. Die KfW und empirica hat dazu eine Studie zum Schwarmverhalten vorgelegt, die mit vielen vorschnellen Schlüssen zur Lösung ausräumt. 

• Hochschulansiedlungen sind keine Ursache für die Konzentration in Boom-Regionen. Mit Abschluss des Abiturs beginnen mittlerweile über die Hälfte jeden Jahrgangs ein Studium und schwärmen dazu in die Hochschulstädte . Diese sind jedoch durch den Ausbau der letzten Jahrzehnte bei weitem nicht nur in den Boom-Zentren angesiedelt, sondern recht gleichmäßig über das Land verteilt .
• Die Ost Bewegung, der massivste Grund für Binnenwanderung nach 1989, ist mittlerweile auch abgeebbt.
• Es sind auch nicht die Flüchtlinge der letzten Jahre. Sie siedeln sich bevorzugt in Regionen mit hohem Leerstand beispielsweise im Ruhrgebiet an. Wohnungspolitisch ist das gut, aber integrationspolitisch eine Herausforderung.
• Es ist überraschenderweise auch nicht der Arbeitsmarkt. Die stärkste Binnenwanderung findet in der Altersklasse der 25 – bis 29 jährigen zum Berufseinstieg statt. Dabei steht aber der Wunsch-Wohnort im Vordergrund nicht der Ort des Arbeitsplatz. Waren größere Städte früher vor allem Arbeitsmarktzentren, in die morgens hineingependelt wurde, so gesellt sich nun ein zweiter, entgegengesetzter Strom dagegen. Ein Wachstum der Beschäftigtenzahl, z.B. in Merseburg, führt zu einer Zunahme der Einwohner in Leipzig und Halle; eine Zunahme der Arbeitsplätze in Montabaur im Westerwald führt zu einer Zunahme der Einwohner in Koblenz und Köln.

Es sind lebenswerte Städte, die entscheidend sind: Schöne Architektur wie beispielsweise die Gründerzeit-Zentren in Leipzig oder Berlin, ein attraktives kulturelles Angebot, mit Grünflächen, lebendigen Marktzentren, mit Fahrrad-Nähe zu Freunden. Und es gibt Pfadabhängigkeiten. Diese Art des Schwarmverhaltens setzte erst ein mit dem Pillenknick in den 70er Jahren. Die weniger werdenden Menschen suchen die Nähe von Gleichaltrigen und konzentrieren sich an den angesagten Orten und stellen damit wiederum eine Attraktion für andere dar. Das geschieht nicht nur in den großen Metropolen, in Berlin, Hamburg, München oder Köln. Attraktive Schwarmstädte sind heute auch Landshut, Regensburg, Heidelberg, Straubing, Rostock, Koblenz, Münster oder Jena. Manchmal liegen dabei Wachstum und Stagnation oder sogar Schrumpfung nah beieinander, wie zwischen Jena und Gera, Amberg oder Fürth und Regensburg, Neumünster oder Kiel, Heidelberg und Worms.

Die Binnenwanderung findet heute regional statt, die Menschen wollen den Kontakt zur Heimat, zu ihren Familien und  Freunden aufrecht erhalten können. Wenn ähnlich attraktive Städte zur Auswahl stehen, entscheiden sie sich für die relativ gesehen günstigere Stadt. War Berlin noch 2010 die Stadt, in die es viele hingezogen hat. Ist der Boom unter den jungen Menschen vorbei, obwohl in vielen Bereichen viele attraktive Arbeitsplätze entstanden sind. Die Berufseinsteiger ziehen heute eher nach Leipzig oder Halle. Das Berliner Bevölkerungswachstum speist sich in Berlin mittlerweile überwiegend aus dem Zuzug aus dem Ausland: aus Polen, Rumänien, Bulgarien und USA.

Die Siedlungsentwickler*innen sollten Schwerpunkte setzen, in diesem Sinne ist der Berlin- Brandenburger Plan mit den Sternsträngen um Berlin genau richtig. Gleichwertige Lebensverhältnisse sollte als Ziel für Regionen gelten nicht für jeden einzelnen Ort, das ist unmöglich. Und für die Städte, die man attraktiv machen will, geht es um die Entwicklung der oft vom Niedergang bedrohten Zentren. Es geht darum, öffentliche Gebäude zu sanieren, Marktplätze zu stärken, Zugang zu Flüssen und Seen zu öffnen  Und es geht nicht um die häufig stärker gefördertere  Entwicklung von Einfamilienhäusern im Umland. Bund und Länder sind schließlich in der Pflicht den finanzschwachen Kommunen dafür mit Geld zur Seite zu stehen. Erhalt von Wohnungen ist ökologisch besser als Neubau. Dazu rufen Architects for Future auf und stemmen sich gegen die Vorliebe vieler Kollegen, die sich lieber mit etwas Neuem kreativ verwirklichen möchten. Erhalt von Gebäuden in den Regionen entschärft den sozialen Druck in den Boom-Zentren und ist ökonomisch günstiger und effizienter als Subventionen in den Ballungszentren.

Drittens: Anspruchsvolles Fordern und großzügiges Fördern statt blindes Vertrauen in die Weisheit von CO2 Preisen

Technisch ist das Problem des klimaneutralen Wohnens heute lösbar, das haben unzählige Praxisbeispiele und Studien gezeigt. Die entscheidende Einsicht ist aber: Energetisches Modernisieren lohnt sich betriebswirtschaftlich nicht, nicht wegen zu niedrigen Energiepreisen, sondern aufgrund der hohen Sanierungskosten. Die zentrale Herausforderung ist deshalb eine Politische. Der Weg vorwärts kann nur über sehr viel anspruchsvollere fordernde Standards und sehr viel großzügigere Förderung erfolgen. Mit Anreizen für Übererfüllung und mit großzügiger Unterstützung, falls die Eigentümer*innen die Umbaukosten nicht stemmen können. 

In Berlin wurde in einer Kooperation aus Mieterverein, BUND und IHK ein Stufenmodell entwickelt, dass die Verschärfung der Standards über 20 Jahre in 5 Jahres-Etappen streckt. Allerdings schreckt man davor zurück, Eigentümer*innen Verpflichtungen aufzuerlegen, die unwirtschaftlich sind – deshalb reicht dieser Ansatz für die Erreichung der Pariser Klimaziele nicht aus.

Ein Abwälzen auf die Mieter*innen mit dem Wunschdenken Warmmieten-Neutralität löst das Problem definitiv nicht. Die Forderung, dass alle also auch die Mieter den Energieverbrauch senken müssen ist richtig. Man wünscht sich, dass sorgsamer, bewusster Umgang mit Heizungen und Warmwasser deutlicher in den Vordergrund rückt und nicht alles technologischen Heilsversprechen mit digitaler smarter home Steuerung überlassen wird. Das alles wird aber nicht im Ansatz reichen, gegen die Sanierungskosten anzusparen.

Etliche Eigentümer*innen haben über Jahrzehnte von der leistungslosen Bodenrente profitiert auf Kosten der Allgemeinheit. Mit Fug und Recht kann man jetzt einen Beitrag fordern für die Allgemeinheit, den sie über die Modernisierung ihrer Häuser leisten können.

Ohne politische Bereitschaft in den Markt einzugreifen und für das ökologische Programm eine langfristige, solidarische Persektive einzunehmen, in denen die Lasten nach Leistungsfähigkeit von Vermieter*innen, Mieter*innen und einer signifikanten Beteiligung der öffentlichen Hand geschultert werden wird die Wärmewende nicht vorankommen.

In der Fülle von Maßnahmen scheint mir deshalb insgesamt der Fokus auf Ordnungspolitik mit anspruchsvollen Standards entscheidend:

• möglichst bald Null-Emissions-Standard für Neubauten. Das gilt für den gesamten Lebenszyklus: den laufenden Betrieb und die Nutzung von für die Kreislaufwirtschaft geeigneten Dämm- und Baustoffen.
• Handlungsdruck durch anspruchsvollere Standards für die Bestandsgebäude – für die Dämmung und die Beheizung mit erneuerbarer Wärme, für Anschluss- und Benutzungszwang an das Fernwärmenetz und mit Anreizen für Übererfüllung und Unterstützung, falls die Kosten eine Überforderung darstellen.

Fazit

Unser kapitalistisches System führt uns im Immobiliensektor in eine Sackgasse. Das Mantra Bauen, Bauen, Bauen wird uns nur kurz Luft verschaffen. Wir müssen an den tieferen Ursachen arbeiten. Die Bodenrenten sind die zentrale Ursache für Vermögensungleichheit fast überall auf der Welt und etliche Wirtschaft- und Finanzkrisen, zuletzt die große Finanzkrise 2008. Wir müssen Grund- und Boden dem Allgemeinwohl zuführen. Wohnungen sind zum Wohnen da, sie sollten in den Institutionen nicht als attraktive Geldanlage gefördert werden. Die über die letzten Jahre angehäuften Vermögenswerte, die Bodenwerte müssen wir umlenken in eine flächendeckende Sanierung der Gebäude, beheizt mit erneuerbarer Wärme und in den Städten gespeist durch eine Wärmeinfrastruktur. Wohnen ist schließlich eine zutiefst regionale Frage. Wir müssen dem Auseinanderfallen in einige wenige Boomregionen und abgehängte Regionen entgegenwirken. Wir haben gerade in Deutschland mit unserer föderalen Geschichte anders als etwa unsere Nachbarn in Frankreich und England dafür ein einfacheres Umfeld und sollten diesen Weg weiterverfolgen.

Schönen Gruß aus Berlin